UNAI - Unione Nazionale Amministratori di Immobili

Ultime notizie (57)

Pubblicato oggi sul sole24ore di lunedì 30 settembre 2013, n. 268, a pag. 25, un interessante articolo a firma del presidente UNAI , Rosario Calabrese, dove si spiega con dovizia di particolari e richiami legislativi, perché le associazioni accreditate al Ministero dell’Economia, ai sensi della legge 4/2013, non possono fare la formazione per gli amministratori di condominio prevista dall’art. 71bis delle disp. att. cod. civ.

I colleghi sono invitati a scaricarsi l’articolo e, sulla base di quello, inibire agli amministratori privi di idoneo attestato di essere nominati e, ove lo fossero comunque, adire le vie legali per la loro revoca.

Motivo?

Mancanza di requisiti obbligatori.

Il contratto di mandato, in tal caso, E’ NULLO.

Scarica l’articolo del Sole24ore

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Nei giorni dal 02 al 05 ottobre 2013 si terrà il MADE expo a Rho - Fiera Milano.

UNAI sarà presente con un suo stand in cui promuovere l’immagine dell’associazione e ricevere gli iscritti che vorranno intervenire alla manifestazione.

Il giorno 5 ottobre 2013, in mattinata, ci sarà un convegno collettivo, presenti varie associazione di categoria, sul tema delle società di capitale nella amministrazione dei condomìni, mentre nel pomeriggio, alle 14, ci sarà un convegno UNAI, autogestito, sul tema “FORMAZIONE AMMINISTRATORI: Chi sono gli enti abilitati e perché”.

Saràa spiegato agli astanti perché solo le associazioni annotate presso il Ministero della Giustizia, ai sensi dell’art. 26 del DLgs 206/07, possono fare la formazione d’ingresso, richiesta dall’art. 71bis disp. att. cod. civ., per gli amministratori di condominio

 

Scarica il programma

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RITORNA LA CONCILIAZIONE CONDOMINIALE: SCATTATO SABATO 21 SETTEMBRE 2013 L'OBBLIGO DI CERCARE L'ACCORDO PRIMA DEL PROCESSO

Con il "decreto del fare" (D.l. n. 69 del 2013, convertito dalla L. n. 98 del 2013),è stata reintrodotta, a partiredal 21 settembre 2013, l'obbligatorietà del tentativo di conciliazione già prevista dal DLgs n. 28/2010.

Il Governo, dunque, rilancia la mediazione obbligatoria in via sperimentale per quattro anni per diversi tipi di liti tra le quali quelle in materia di condominio, dando così nuova vita ad un procedimento che, dopo l'intervento della Corte Costituzionale, era sopravvissuto solo nella parte relativa alla conciliazione facoltativa.

L’obbligo di conciliazione, sancito dall’art. 71-ter delle novellate disp. att. cod. civ., era di fatto stato messo in soffitta con la sentenza della Corte.

La reintroduzione della conciliazione obbligatoria rappresenta una nuova opportunità per la tutela dei diritti dei cittadini e per far valere la qualità e l'efficienza dei professionisti della gestione condominiale

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Si informa che dal 10/2/2013 è in vigore la Legge 4 del 2013, meglio nota come Legge sulle Professioni non inquadrate in ordini e collegi.

L’art.1, comma 3 della legge 14 gennaio 2013, n.4 prevede che:
“Chiunque svolga una delle professioni di cui al comma 2 contraddistingue la propria attività, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, con l’espresso riferimento,quanto alla disciplina applicabile, agli estremi della presente legge.

L’inadempimento rientra tra le pratiche commerciali scorrette tra professionisti e consumatori, di cui al titolo III della parte II del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n.206, ed è sanzionato ai sensi del medesimo codice”.
Premesso quanto sopra, tutti gli associati sono obbligati ad inserire nelle comunicazioni con i clienti la seguente locuzione:

“Professione esercitata ai sensi della legge 14 gennaio 2013, n.4 (G.U. n.22 del 26-1-2013).”

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Nei giorni 19 e 20 settembre 2013, in Buenos Aires, si terrà il “

1er CONGRESO LATINOAMERICANO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL”.

A questo importante congresso, che vedrà la nascita della prima organizzazione rappresentativa di tutti gli amministratori di condominio del Sud e Centro America, UNAI è stata invitata a presenziare, in veste di “madrina” ed “ospite d’onore”, insieme all’Albo degli amministratori di condominio di Siviglia (Spagna)

IL Presidente Rosario Calabrese terrà una relazione su UNAI e sulla realtà degli amministratori immobiliari italiani.

In tale occasione sarà firmato anche un accordo di interscambio, Italo-Argentino, fra UNAI e CAPHyAI (la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias) l’organismo di diritto pubblico che aggrega gli amministratori argentini di condominio.

Scarica il programma del congresso

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 PEC obbligatoria per l’Amministratore Condominiale

 

Dal 30 giugno 2013 diventa obbligatoria la PEC anche per le Ditte Individuali.

Dal 1° luglio 2013, l’art. 5 bis comma 1 del CAD (Codice dell’Amministrazione Digitale) stabilisce che la presentazione di dichiarazioni, di istanze di dati di qualsiasi genere, così come lo scambio di informazioni e documenti (anche a fini statistici) tra imprese e pubblica amministrazione dovrà avvenire esclusivamente tramite PEC.

L’adozione delle regole di gestione e accessoall’indice nazionaledegli indirizzi di PEC è un passaggio obbligato verso la completa digitalizzazione degli scambi di dati e informazioni fra professionisti e fra questi e la pubblica amministrazione.

IL Decreto del Ministero delle Sviluppo Economico del 19 marzo 2013, pubblicato il 9 aprile 2013, è il cardine su cui si incentra l’intento della PA per trasformare la PEC in strumento principe per le comunicazioni e le notifiche di atti e documenti.

Il prossimo 30 giugno vedrà coinvolte anche le Imprese Individuali le quali, come sancito dall’art. 5 del DL. 179/12, dovranno dotarsi di una casella di PEC obbligatoria, pena la irrogazione di sanzioni pecuniarie.

Anche le Ditte e le Imprese individuali saranno quindi allineate a professionisti e società, ciò significa che anche gli amministratori di condominio iscritti alla Camera di Coomercio dovranno richiedere la PEC.

Sono esentati invece gli amministratori in possesso della sola Partita Iva, senza iscrizione in Camera di Commercio.

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Adempimenti in materia di sicurezza del lavoro

Decreto Legislativo 81/08 e s.m.i.

La nota del 31 gennaio 2013 del Ministero del Lavoro ha chiarito che il prossimo 31 maggio 2013 è la data ultima per l’autocertificazione della valutazione dei rischi ai sensi dell’articolo 29, comma 5, del Decreto Legislativo n. 81 del 9 aprile 2008, e s.m.i..

La nota ha fatto chiarezza in merito alla corretta interpretazione dell’obbligo di autocertificazioni per Condomini e aziende fino a 10 dipendenti, ai sensi del D. Lgs. 81/2008, la cui scarsa chiarezza aveva portato molti ad interpretare erroneamente la normativa, ritenendo che vi fosse per i condomini ad un vero e proprio esonero dall'obbligo di valutare i rischi.

Come indicato dal Decreto Interministeriale del 30 novembre 2012, sulle procedure standardizzate, dal primo giugno, i datori di lavoro dei Condomini (ifigura individuabile nell’amministratore pro tempore) dovranno essere in possesso del Documento Valutazione dei Rischi (DVR) ai sensi dell'articolo 29 comma 5, del D.Lgs. n. 81/2008 secondo le disposizioni del documento “Procedure standardizzate per la valutazione dei rischi ai sensi dell’art. 29 D.Lgs. 81/2008”, documento approvato dalla Commissione Consultiva in data 16 maggio 2012.

Sarà opportuno che, i Condomini già in possesso del Documento di Valutazione dei Rischi verifichino che esso sia redatto in conformità alle procedure standardizzate in questione e che chi non dispone di tale documento si attivi per farlo predisporre, prima possibile.

Ovviamente il DVR potrà essere predisposto anche in data successiva al 31 maggio 2013, occorre però sapere che le eventuali violazione, se accertate, saranno sanzionate in capo al Datore di Lavoro, che è punito con l’arresto da tre a sei mesi o con l’ammenda da 2.500 a 6.400 euro.

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Modulo per Registro Anagrafe Condominiale

 

Alleghiamo alla presente un modulo per la raccolta dei dati necessari a redigere il registro di anagrafecondominiale previsto dal nuovo art. 1130 c.c.

Il modulo è accompagnato da una bozza di lettera per i condomini che riteniamo possa essere utile

- ad evidenziare la professionalità e competenza dell’amministratore UNAI

- a fare un po’ di promozione per lo studio dell’amministratore,

- a risolvere il problema del compenso straordinario,

- a chiarire chi paga i costi della polizza di responsabilità evidentemente richiesta dai condomini

- a risolvere il problema della data certa, in relazione al termine dei 60 giorni per il conferimento dei dati da parte dei condomini

Oltre a mettere l’amministratore al riparo dal rischio di revoca per mancata redazione o per incompletezza dei dati inseriti nel registro di anagrafe condominiale .

 

Per scaricare il modulo clicca qui

 

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Anagrafe Condominiale e adempimenti

 

Scadenza

A partire dal 18 giugno 2013 inizia a decorrere l’obbligo di allestire il Registro di Anagrafe Condominiale.

La scadenza non riguarda la data di compilazione del registro, ma la data di inizio dell’obbligo di allestirlo.

Entro tale data, o comunque a partire da essa, l’amministratore dovrà attivarsi per reperire i dati necessari alla compilazione.

I condomini avranno gg. 60 per conferire i dati medesimi.

A decorrere dal 61° giorno tale registro dovrà essere compilato, eventualmente indicando la voce “non pervenuto” per i dati ancora mancanti.

 

La norma

L’Art. 1130 c.c. (attribuzioni dell’amministratore) al comma 1, sancisce: “L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:” seguono una serie di prescrizioni, fra cui, al punto 6, in particolare, recita “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (omissis)”

 

Generalità dei titolari di diritti

Dovranno essere indicate le generalità complete (cognome e nome, codice fiscale, residenza o domicilio) di ogni proprietario di ciascuna unità immobiliare facente parte dell’edificio condominiale, prestando particolare attenzione al caso, abbastanza frequente, che essa sia oggetto di comunione (tra coniugi, fra eredi etc).

Gli stessi dati dovranno essere registrati nel caso in cui l’unità immobiliare sia oggetto di un diritto reale di godimento (usufrutto e nuda proprietà, uso od abitazione, assegnazione in godimento etc.) o di un diritto personale di godimento (conduttori, comodatari, coniuge assegnatario, usuario anticretico etc.).

 

Dati catastali

Dovranno essere indicati gli estremi di identificazione catastale dell’unità immobiliare (foglio, particella, subalterno, categoria etc.) ricavabili dalla planimetria catastale.

 

Condizioni di sicurezza dell’immobile

L’individuazione del contenuto relativo alle “condizioni di sicurezza” dell’unità immobiliare, sarà un problema cui solo il tempo e la prassi daranno soluzione, dal momento che la stesura definitiva della riforma ha eliminato i poteri ispettivi dell’amministratore sulle proprietà esclusive (finalizzati esattamente alla verifica del rispetto della normativa in materia di sicurezza), che gli erano stati attribuiti dal disegno di legge approvato dal Senato il 26.1.2011 (art. 1122 bis).

Di sicuro dovrà essere annotata nel registro l’esistenza di situazioni rilevanti, sotto il profilo della sicurezza,sia connesse alla destinazione, nel concreto dell’unità immobiliare, sia alla presenza nel suo interno di beni od impianti che presentino obbligo di certificazioni concernenti la sicurezza, quali:

- certificazione dell’impianto elettrico e di terra;

- certificazione dell’impianto a gas (metano o gpl);

- certificazione dell’impianto di riscaldamento ed evacuazioni fumi (gas, caldaie e canne fumarie);

- certificazione antincendio (per attività soggette alle procedure di prevenzione incendi o comunque per luoghi di lavoro, cioè con presenza di dipendenti);

- certificazione per gli apparecchi con rischio di esplosione (apparecchi in pressione di tipo industriale, artigianale, medico, bombole, ecc.);

- certificazione dei luoghi di lavoro o per attività diverse.

 

Variazione dei dati

La legge 220/12 introduce l’obbligo di comunicare all’amministratore, in forma scritta, entro il termine di sessanta giorni, eventuali variazioni dei dati sia attinenti l’unità immobiliare, sia attinenti al cambio del proprietario o di altro titolare di diritto reale, o personale, di godimento.

La legge non indica il destinatario di tale obbligo, che dunque può essere individuato sia nel soggetto che abbia ceduto, sia in quello che abbia acquisito, uno dei diritti previsti.

E’ da ritenere che entrambi siano obbligati e che ciascuno abbia interesse ad inviare la comunicazione, in particolare il cedente per non incorrere in un decreto ingiuntivo in caso di inadempimenti del subentrante, quest’ultimo per avere la garanzia di essere invitato alle riunioni assembleari e/o avere titolo per eventualmente impugnare le deliberazioni.

La comunicazione potrebbe perfino provenire da altro soggetto qualificato, quale, ad esempio, il Notaio che ha stipulato un atto, nel caso ne abbia ricevuto incarico dalle parti stipulanti.

Se invece, da qualsiasi fonte, l’amministratore viene a conoscenza della variazione dei dati ed in particolare della proprietà dell’immobile, dovrà inoltrare all’interessato, a mezzo lettera raccomandata, richiesta di fornire le informazioni necessarie alla tenuta del registro.

L’inadempimento potrebbe essere causa di revoca dell’amministratore.

Sia nel caso di prima richiesta, che nel caso di variazione dei dati, decorsi inutilmente trenta giorni dalla richiesta, l’amministratore potrà procedere ad acquisire direttamente i dati conferendo incarico ad un tecnico abilitato il quale li reperirà negli uffici competenti (anagrafe comunale, catasto, conservatoria dei registri immobiliari). Il costo del professionista ed ogni altro costo connesso, adeguatamente documentato, sarà addebitato ai responsabili dell’inadempimento, in prima battuta, a mezzo richiesta diretta con raccomandata AR, successivamente con inserimento nel Rendiconto Consuntivo Annuale del condominio.

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Registro anagrafe condominiale

 

 

La legge 220 del 2012 ha rivoluzionato i compiti e le mansioni dell’amministratore

Tra gli altri nuovi compiti che l' art. 1130 c.c. attribuisce all' Amministratore c’è quello di “curare la tenuta del registro di anagrafecondominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari didiritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive di codice fiscale edella residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare,nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza...... omissis.....”

La formulazione del nuovo art. 1130 c.c. non indica altro; lascia quindi l’amministratore libero di organizzare, compilare e gestire detto registro secondo le sue esigenze e secondo la sua esperienza, purché esso contenga le notizie richieste.

Onde evitare che questo registro diventi fonte di attrito tra condomini e amministratore è opportuno che le notizie richieste siano solo quelle indispensabili e alla portata di tutti i condomini, onde evitare inadempimenti, lungaggini o azioni d’imperio (sempre sgradite) lo stesso art. 1130, prevede che " omissis'.. l'amministratore, incaso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede conlettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili."

Nella pratica, i problemi di compilazione del Registro di Anagrafe, probabilmente, non saranno legati né al rilevamento delle generalità degli intestatari né agli estremi catastali degli immobili, dal momento che, in caso di mancata risposta o incompletezza degli stessi, tali dati possono facilmente essere reperiti, ma saranno connessi al reperimento e registrazione dei dati sulle condizioni di sicurezza delle singole unità immobiliari.

Per la sicurezza generale e statica, faranno fede quelli dell’immobile, ma quali sono i dati sulle condizioni di sicurezza di cui parla la legge?

Quali sono i certificati che comprovano gli standard di sicurezza?

Ritengo che le certificazioni di cui parla legge sono quelle relative agli impianti interni alla singola unità immobiliare, o asserviti ad essa.

Ne stilo un rapido elenco, che non vuole essere esaustivo, ma di sintesi, dal momento che per esempio, dire impianto elettronico potrebbe sottintendere i più disparati utilizzi (centraline telefoniche, citofoni e videocitofoni, antenne televisive, reti di trasmissioni dati etc.). Esemplifico:

- Impianti elettrico

- Impianto idraulico

- Impianto riscaldamento e gas

- Impianto radio-televisivo

- Ogni altro impianto tecnologico, elettrico o meccanico soggetto alla 37/08.

Un quesito interessante che mi è stato rivolto è: Si può sostituire il tutto con una autocertificazione ?

A mio parere sì, per il semplice motivo che la legge prevede sia il condomino a fornire i dati e solo in seconda battuta, in caso di inadempienza, l’amministratore è abilitato ad andare alla fonte, per reperirli.

Ovvio che in quest’ultimo caso i dati saranno forniti dai pubblici uffici ove essi sono depositati e non potranno essere delle autodichiarazioni.

In ogni caso suggerisco di pretendere dal condomini copia delle certificazioni che egli dichiara di possedere, ma la possibilità di poter accettare autocertificazioni ci esime dall’onere di verificare veridicità e autenticità dei documenti pervenutici in copia.

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